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            學區研究Q&A

            趕緊收藏!購買學區房的實操步驟超詳細解析!

            文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2020/3/4     瀏覽次數:    


            在上一篇文章《淘屋學區房之—孟母三遷之前我們要知道的事情》中我們提到了我們需要了解的信息:

            ??1、購買學區房之前對學區房有正確的認知,明確自己的需求是學區房還是普通的住宅而已,亦或是比普通學校教育質量稍好的對應住宅;

            ??2、對于家庭生活和孩子教育本身而言,哪種類型的學區房適合自己;

            ??3、學區房的大致分類和差別

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            現在,我們來聊聊購買學區房的步驟。
            01
            確定小家庭是否具有購買學區房的資格。 學區房實質上是普通住宅中的一種民間分類,同樣需要家庭具備本地購房資格。
            02
            確認下孩子的年齡,以及落戶時間是否符合就讀學區房的要求。




            圖片來源于網絡

            常見問題
            01
            重點學校錄取學生按照幾表生劃分錄取資格的優先度?一表、二表、一表一、一表二是什么意思?
            解答:當報名人數超過學校招生計劃時,學校會根據學齡兒童戶籍和家庭住宅情況,按照“住、戶一致”優先原則,根據以下四種順序再按照小孩的落戶時間先后錄??;

            一表生:學齡兒童戶口與父母戶口、家庭住房(父母有房產的,以父母房產證為依據認定)三者一致,都在小學教育服務區;

            二表生:學齡兒童自出生日起在本市的祖父母(外祖父母)家,且祖父母(外祖父母)住房在本?小學教育服務區;

            三表生:學齡兒童有杭州市主城區戶籍,但不不屬于上述兩類;

            四表生:學齡兒童無杭州市主城區戶籍,但符合在杭就讀條件;

            近幾年,熱門學區房往往一表生就超過招生計劃(就是我們常說的爆表),二表生肯定是會被調劑。
            一表下面還可以再分多個批次,有些學校會根據這個細分批次進行錄取,也就是我們常聽到的一表一、一表二,參考下圖:




            實際錄取批次是先一表一,再二表一,然后再一表二,要看清楚了,父母無房的二表生是優先于落戶時間短的一表生的。
            02
            學區房需要提前多久落戶?
            解答:沒有明確,主要看當年報名人數。學軍小學以往從沒爆表,有一年直接就多出100多個一表生。
            勝利小學往年經常爆出落戶至少三年的新聞,有一年反倒一表生都收了了。
            所以,買學區房本身是一種投資,存在風險。但從近期二手房交易的數量和出生數量看,未來只會緊張,建議落戶能早就早。


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            03
            學區房學籍占用是否有時間限制?
            解答:部分重點學校規定了6年內只能有一個學籍,也有一部分規定了3年內只有一個學籍,在購買學區房時一定要問清楚賣方是否占用學籍。
            二胎目前暫時不受此規定的限制。

            04
            小學未畢業就把房子賣了了,是否可以讀原來對應初中?
            解答:原則是上可以的,錄取主要看學籍。
            但如果當年該初中特別火爆,就有可能成為錄取靠后的理由。
            穩妥一點建議還是拿到錄取通知后再遷戶。

            05
            小學讀民辦,畢業后初中可以回到戶籍所在地的學校讀嗎? 
            孩子是杭州戶籍,原則上允許孩子在五年級之前申請一次轉學,但這也需要其戶籍對應學區小學有空額接收。一旦轉學成功,由學區小學升入對應學區初中問題不是很大。

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            03
            確定學區房的區片劃分。

            1、一般情況下,學校對應的學區房劃片相對固定,只在邊緣位置或者新增加小區的情況下會有細微變動,每年學校會公布學區劃片。

            2、從學區房的熱度和國家制定的教育政策導向看,多校劃片是必然的趨勢。
            多校劃片,顧名思義,就是一個小區對應多個學校,通過落戶時間或者搖號決定就讀哪所學校。之前有一篇微信爆文說北京實行多校劃片,學區房暴跌之類的內容,引起了不少杭州家長的恐慌。
            其實,杭州早就部分實行多校劃片了,并沒有想象得那么難接受。



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            比如濱江區的江南實驗小學和新建的濱和小學,家長就可以在兩所學校內任選其一報名,按落戶時間先后錄取。 雖然濱和小學是新學校,由于是六年年制以后可以考民辦初中,也吸引了了不少家長。 

            考慮到對口學校各方面的均衡性,一般情況下不會采取同小區對應一所好學校和一所差學校這種大落差的措施,而是大概率保持老城區不變,新區采用教育集團化辦學的方式,新建多個名校分校,共享師資,用以分散生源,解決教育資源分布不不均和學區房過熱的問題。而且,老城區的好學區雖歷史悠久,但居住環境普遍不如新房。這也是家長們需要考慮的因素。

            拓展閱讀:2019杭州公辦小學學區劃分!這7所公辦學區有重大變化!
            04
            確定適合家庭經濟狀況和生活便利度的學區房位置。
            家長們需要大致考慮家庭成員數量和構成,以及各成員工作區的距離,再綜合對口學區房的平均價格,最終決定選在哪個位置。

            學區房由于新老不同,條件各異,有人會裝修自住、也有人只用學籍而居住在自己原來的房子里,將房屋出租掉。這里既要考慮大人的工作需求也要關照孩子作息的合理性。




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            下面是重點學校的第一和第二梯隊的大致數據情況,價格是個動態值,具體買的當月可以參考本月行情進行判斷。



            05
            根據每個家庭的情況有四種具體購買方案。 

            1、希望省心的家庭
            推薦:九年制學校。
            九年制這幾所差距不大,在哪個區住著方便就買哪個即可。
            點評:像江南實驗、文?實驗、保俶塔申花校區附近的學區房,都是次新房,也都有比較好的幼兒園,可以同時滿足學區加改善的需求。

            2、希望學區優先,可以接受老小區的家庭 
            推薦1:學軍小學求智校區+十三中 
            點評:毋庸置疑,這個組合目前還是杭州乃至全省最優的搭配。即便是調劑,也比大部分學校好。
            只是學軍小學附近的房子確實很舊,稍新的崇文公寓和文錦苑品質也不高。
            推薦2:文三街/文一街/行知 + 十三中 
            推薦3:浙大附小 + 十五中
            推薦4:天長小學(就是初中不不太好) 
            推薦5:求是星洲/競舟小學 (初中不不太好) 
            推薦6:采荷二小+采荷中學

            3、希望兼顧居住環境和學區的家庭
            推薦1:文三街/文一街/行知大戶型 + 十三中
            推薦2:求是星洲/競舟小學大戶型(幼兒園地鐵都很近) 
            推薦3:學軍小學紫金港校區(幼兒園地鐵都很近) 
            推薦4:采荷一小錢江苑校區+新城實驗中學(初中好) 
            推薦5:之前提到的江南實驗、文海?實驗、保俶塔實驗申花校區這幾所九年年制 
            推薦6:濮家小學萬家校區 +大關中學濮東校區 
            推薦7:賣魚橋小學文瀾校區+大關中學(次新房較多但需要盡早落戶) 
            推薦8:濱江實驗小學/錢塘實驗小學/聞濤小學(適合在濱江區工作的)

            4、追求生活品質且預算充足的家庭。 
            推薦1:勝利小學新城校區+開元中學
            推薦2:勝利實驗小學+開元中學 
            點評:雖然城西文教板塊學區很強,但杭州城市發展已經邁入錢塘江時代,如果預算充足,靠近錢江新城或圍繞錢塘江兩岸的學區是最好選擇,同樣的,房價也是最貴的。




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            寫到這里,需要提醒大家:
            學區房的政策持續在變化,小孩上學是大事,買房也是大事,在做決策前,務必要去官方渠道核實清楚。 今年,隨著二胎放開以及持續人口流入,學區房一表生爆表的情況已成常態,大部分通過借場地辦學解決,以后呢?還是很大概率調劑到較差的學校,想買學區房的家長一定要慎重。
            明、后年就要讀書的,現在賣最熱門的學區可能有一定風險,學軍小學求智校區、采荷二小、賣魚橋小學都已經發出預警,19年戶籍生人數都已經接近或超過辦學規模數了了。
            未來,熱門學區房至少落戶3年以上才穩妥,最好出生就落戶。


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